城西3区で不動産鑑定を依頼するには？中野+17%・練馬+6%の地価格差を鑑定士が解説

はじめに

「城西エリアの自宅を相続することになったが、路線価と実際の価値はどれくらい違うのか」「中野駅前の再開発で周辺の不動産価格は今後どうなるのか」。

城西3区（中野区・杉並区・練馬区）は、都心へのアクセスが良好な住宅地として根強い人気を持つエリアです。2026年の地価公示データを見ると、その動きは一様ではありません。

• 中野区：住宅地の平均坪単価259万円（変動率+8.96%）、商業地は+17.53%
• 杉並区：住宅地の平均坪単価232万円（変動率+8.16%）、商業地は+17.47%
• 練馬区：住宅地の平均坪単価159万円（変動率+6.23%）、商業地は+8.90%

（出典：国土交通省「令和8年地価公示」）

住宅地が+6〜9%、商業地が+9〜18%と、用途や区によって上昇率に大きな開きがあります。特に中野区・杉並区の商業地は住宅地の約2倍の上昇率を示しており、再開発期待が地価を押し上げている構図が読み取れます。

このような地価変動の激しいエリアでは、路線価や固定資産税評価額だけでは不動産の時価を正確に把握できません。相続、離婚、資産の組み替えなど、正確な時価が必要な場面で不動産鑑定評価が力を発揮します。

この記事では、城西3区それぞれの不動産市場の特徴と、鑑定評価を依頼する際に知っておくべきポイントを解説します。

第1章：城西3区の不動産市場と鑑定の特徴

1-1. 中野区 ― 「100年に一度」の再開発と住宅密集地の二面性

中野区は城西3区の中で最も地価が高く、住宅地の坪単価は259万円に達します。その背景には、中野駅前で進行する大規模再開発があります。

中野駅前再開発の現在地

中野サンプラザ跡地を含む再開発計画は「100年に一度」と称される規模ですが、その道のりは平坦ではありません。建築費の高騰により事業費が当初計画の約2倍となる3,500億円規模に膨らみ、計画は白紙化されました。2027年度に事業者を再公募する方針が示されています。

一方で、すべてが止まっているわけではありません。南北通路・橋上駅舎は2026年末の完成を予定しており、駅ビル「アトレ中野」は2027年度の開業を目指しています。囲町地区ではタワーマンション「パークシティ中野 ザ タワー」が2025年12月に竣工しました。

鑑定評価の観点では、この「再開発の進捗段階が異なる」という点が重要です。駅舎やアトレのように着工済みの計画は地価への影響を織り込みやすい一方、事業者が未定のサンプラザ跡地周辺は「再開発の確実性」をどの程度評価に反映させるかが論点になります。同じ中野駅徒歩圏内でも、再開発の確実性によって鑑定評価額に差が出るエリアです。

商業地の変動率+17.53%に対して住宅地が+8.96%と、約2倍の開きがある背景もここにあります。再開発の恩恵を直接受ける商業地と、間接的な波及にとどまる住宅地では、価格形成のメカニズムが異なります。評価時点による価格差が大きいため、鑑定評価では時点修正（価格時点と取引事例の時点のずれを補正する作業）が特に重要になります。

中野ブロードウェイ周辺の特殊な商業集積

中野ブロードウェイ周辺は、サブカルチャー関連の店舗が集積する独自の商圏を形成しています。一般的な商業地とは異なる賃料形成がなされており、収益還元法（不動産が生み出す収益から価格を求める手法）を適用する際、想定賃料の設定に注意が必要です。周辺の一般的な商業地の賃料水準をそのまま適用すると、実態と乖離する可能性があります。

住宅地の密集と狭小地問題

中野区には木造住宅密集地域（通称「もくみつ」）が残っており、接道不良（建築基準法上の道路に適切に接していない状態）や不整形地が多く見られます。建替えが困難な物件では、その制約をどの程度減価として評価に反映するかが鑑定上の論点になります。

1-2. 杉並区 ― ブランド住宅地と商業地の二極化

杉並区は、荻窪・西荻窪・浜田山など、都心へのアクセスが良好でありながら閑静な住宅街が広がるエリアです。住宅地としてのブランド力があり、坪単価232万円は城西3区で中野区に次ぐ水準です。

商業地+17.47%の急上昇

杉並区の商業地は+17.47%と、中野区に匹敵する上昇率を示しています。荻窪駅前を中心に商業地が急騰しており、駅前再開発計画の浮上が背景にあります。住宅地（+8.16%）との乖離が大きく、用途によって地価のトレンドが異なる点は鑑定評価で注意すべきポイントです。

生産緑地・農地の残存

杉並区内には生産緑地（市街化区域内で農業を継続することを条件に税制優遇を受けている農地）が点在しています。2022年に生産緑地の指定から30年が経過する「2022年問題」を契機に、宅地への転用案件が発生しています。農地から宅地への転用評価では、開発法（素地を造成して宅地として分譲する想定で価格を求める手法）の適用が必要になります。

1-3. 練馬区 ― 23区最安水準の住宅地と農地転用

練馬区の住宅地坪単価は159万円で、23区の中では最も低い水準に位置します。変動率+6.23%も23区で最も緩やかな上昇にとどまっています。裏を返せば、路線価と時価の乖離は比較的小さい傾向にあり、相続税の申告で路線価をそのまま使っても大きな不利益が生じにくいエリアとも言えます。

農地・生産緑地の最多残存

練馬区は23区内で生産緑地面積が最大です。都市農業が残るエリアとして知られ、宅地化の進行に伴う農地転用案件が多く発生しています。杉並区と同様、開発法の適用が求められるケースが頻繁にあります。

大泉学園・石神井公園エリアの住宅地評価

大泉学園や石神井公園は、池袋への直通アクセスから安定した住宅需要があります。ただし、駅近と駅遠の二極化が鮮明で、バス便地域では取引事例が限られます。鑑定評価では比較可能な事例の選定が難しくなるケースがあり、広域から事例を収集する必要が生じることがあります。

第2章：城西エリアで多い鑑定依頼のパターン

2-1. 相続 ― 路線価と時価の乖離を立証する

城西3区は住宅地が中心のエリアであり、相続に伴う鑑定評価の依頼は最も多いパターンの一つです。

相続税の算定基礎となる路線価は公示地価の80%を目安に設定されていますが、実際の時価が路線価を下回るケースがあります。特に、接道不良の土地、不整形地、間口が狭小な土地などは、路線価に定められた補正率では実態の減価を十分に反映できないことがあります。中野区の木造住宅密集地域では、こうした物件が少なくありません。

不動産鑑定評価書を取得し、時価が路線価を下回ることを立証できれば、相続税の減額につながる可能性があります。

2-2. 再開発に伴う資産評価

中野駅前の大規模再開発は、周辺不動産の価値に大きな影響を与えています。商業地+17.53%という上昇率が示すとおり、再開発エリアの近隣では地価が急騰しています。

再開発の影響を受ける不動産の売却、資産の組み替え、担保設定の見直しなどの場面では、再開発の進捗を適切に織り込んだ時価の把握が不可欠です。先述のとおり、再開発の確実性はエリアによって異なるため、一律に「再開発で値上がりする」と想定するのではなく、個別の立地ごとに影響を分析する必要があります。

2-3. 生産緑地・農地の転用評価

練馬区・杉並区に多い依頼パターンが、生産緑地や農地の宅地転用に伴う評価です。

23区内の生産緑地は既に宅地地域内に存する農地であり、指定解除後は最有効使用である宅地としての利用を前提に評価されます。大規模な画地で区画割りや造成が必要な場合には開発法を適用し、造成費用、開発期間中の金利負担、販売経費などを控除して価格を求めます。通常の宅地評価とは異なる専門的な手法が必要であり、農地転用の実務経験がある鑑定士に依頼することが重要です。

2-4. 離婚の財産分与

城西3区は住宅地が中心のエリアであり、戸建てやマンションを所有する世帯が多いことから、離婚に伴う財産分与のための鑑定評価も一定数発生します。

財産分与では、不動産の時価を当事者双方が合意できる形で把握する必要があります。不動産会社の査定額は売却を前提とした営業行為の一環であり、客観的な時価の証明としては不十分です。鑑定評価書は裁判所でも証拠として認められる公的な価格証明であり、当事者間の合意形成や調停・裁判の場面で有効に機能します。

第3章：城西エリアで鑑定士を選ぶポイント

3-1. 住宅地の取引事例への精通

城西3区は住宅地が中心のエリアです。鑑定評価の精度は、比較に用いる取引事例の質に大きく左右されます。

駅徒歩5分と徒歩15分では坪単価に大きな差が生じますし、整形地と不整形地、南向きと北向きでも価格差は無視できません。こうした住宅地特有の価格形成要因を実務で理解しているかどうかが、鑑定士の力量を測る一つの基準です。

練馬区のバス便地域のように取引事例が限られるエリアでは、広域から事例を収集しつつ適切に補正を加える技術が求められます。

3-2. 再開発の影響分析力

中野駅前の再開発に限らず、城西エリアでは荻窪駅前の開発計画など、再開発が地価に影響を与える場面が増えています。

再開発の鑑定評価では、「計画の確実性」「完成時期」「波及範囲」を個別に分析する力が求められます。着工済みの計画と構想段階の計画を同列に扱うのは不適切であり、段階に応じた影響度の判定が必要です。依頼先の鑑定士がこうした分析を丁寧に行えるかどうかは、事前の面談や過去の実績から確認できます。

3-3. 農地・生産緑地の評価対応力

練馬区や杉並区で農地・生産緑地の転用評価を依頼する場合、開発法の適用経験があるかどうかは必ず確認すべきポイントです。

開発法では、想定する区画割り、造成費用の見積もり、販売価格の設定、開発期間の想定など、多くの前提条件を設定する必要があります。前提条件の設定次第で評価額が大きく変動するため、根拠の明確な説明ができる鑑定士を選ぶことが重要です。

3-4. 費用体系の透明性

鑑定評価の費用は物件の種類や難易度によって異なりますが、見積もりの段階で費用の内訳と総額が明示されることが重要です。

「実際に作業を始めてみないと分からない」という説明しかできない鑑定士は避けた方がよいでしょう。物件の概要を伝えた段階で、おおよその費用感を提示できるかどうかは、実務経験の裏付けでもあります。

第4章：依頼の流れと費用の目安

4-1. 初回相談から納品までのステップ

ステップ1：事前相談（無料）

まずは電話またはメールで、対象不動産の概要と鑑定の目的をお伝えください。この段階で、鑑定評価が必要かどうか、概算費用、所要期間の目安をお伝えします。

ステップ2：正式依頼と資料の受領

依頼内容が確定したら、正式にご依頼をいただきます。登記事項証明書、公図、建物図面、固定資産税の課税明細書などの資料をご提供いただきます。資料が手元にない場合は、当事務所で取得を代行することも可能です。

ステップ3：現地調査

対象不動産の実地調査を行います。土地の形状、接道状況、周辺環境、建物の状態などを確認します。所要時間は物件の種類にもよりますが、通常30分〜1時間程度です。

ステップ4：分析・評価作業

収集した資料と現地調査の結果をもとに、評価作業を行います。取引事例比較法（類似の取引事例と比較して価格を求める手法）、原価法（建物の再調達原価から経年減価を差し引いて価格を求める手法）、収益還元法などの鑑定評価手法を適用し、対象不動産の適正な価格を判定します。

ステップ5：鑑定評価書の納品

鑑定評価書を作成し、納品します。正式依頼から納品までの標準的な期間は2〜3週間です。案件の複雑さや資料の準備状況によって前後します。

4-2. 城西エリアの鑑定費用の目安

城西3区で多い物件タイプごとの費用目安は以下のとおりです。

物件の種類	費用の目安（税別）	備考
更地（住宅地）	20万〜40万円	不整形地は加算の場合あり
戸建住宅（土地＋建物）	25万〜40万円	土地と建物を別々に評価
マンション1室	25万〜40万円	タワーマンションは要相談
農地・生産緑地	30万〜50万円	開発法の適用を含む
収益物件（アパート等）	35万〜60万円	収益還元法による分析を含む
借地権付建物	30万〜50万円	権利関係の分析が必要

費用は物件の規模、権利関係の複雑さ、評価手法の数によって変動します。正式な見積もりは物件の概要をお伺いしたうえで提示いたします。

まとめ

城西3区（中野区・杉並区・練馬区）は、住宅地を中心としながらも、再開発、農地転用、商業地の急騰など、エリアごとに異なる不動産市場の動きを見せています。

2026年の地価公示では、住宅地が+6〜9%、商業地が+9〜18%と用途・区によって上昇率に大きな差が生じており、一律の相場感では時価を正確に把握できない状況です。

本記事の要点を振り返ります。

• 中野区は駅前再開発の進捗段階によってエリアごとの地価影響が異なり、「再開発の確実性」の評価が鑑定上の論点になる
• 杉並区は住宅地のブランド力と商業地の急騰が共存し、用途による価格トレンドの違いに注意が必要
• 練馬区は23区最安水準ながら農地・生産緑地の転用案件が多く、開発法の適用が求められるケースが頻出する
• 城西エリアで多い鑑定依頼は「相続」「再開発に伴う資産評価」「農地転用」「離婚の財産分与」の4パターン
• 鑑定士選びでは、住宅地の取引事例への精通、再開発の影響分析力、農地評価の対応力、費用体系の透明性を確認する

不動産の正確な時価を把握することは、相続税の適正化、資産の組み替え判断、財産分与の合意形成など、重要な意思決定の基盤になります。

株式会社KRE Appraisalは、東京都江戸川区西葛西を拠点とし、城西エリアを含む一都三県の不動産鑑定評価に対応しています。中野区の再開発エリア、杉並区のブランド住宅地、練馬区の農地転用評価まで、城西3区の多様な不動産に対応可能です。相続、財産分与、資産の組み替えなど、不動産の時価が必要な場面がございましたら、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談も承っております。