相続登記の義務化で”放置不動産”が許されない時代へ ― 鑑定評価が果たす3つの役割

公開日：2026年3月27日更新日：2026年9月26日執筆：不動産鑑定士吉田健人

はじめに

「亡くなった親の名義のまま放置している不動産がある」――そんな方にとって、2024年4月1日に施行された改正不動産登記法は、もはや他人事ではありません。相続登記が法的義務となり、正当な理由なく手続きを怠れば過料の対象にもなり得る時代が到来しました。

これまで相続登記は任意の手続きでした。「費用がかかる」「手続きが面倒」「相続人同士で話がまとまらない」といった理由から、登記を先送りにしてきた方は少なくないでしょう。しかし、所有者不明土地が国土の約24%にまで膨らんだ現実を前に、国はついに義務化という大きな一歩を踏み出しました。

義務化によって、これまで「放置」されてきた不動産が否応なく表舞台に引き出されます。すると、「この不動産はいくらの価値があるのか」「相続人間でどう分ければ公平なのか」「そもそも保有し続けるべきなのか」といった問いに、正面から向き合う必要が出てきます。ここに、私たち不動産鑑定士が果たすべき役割があります。

本記事では、相続登記義務化の制度概要から、不動産市場への影響、そして不動産鑑定評価がどのような場面で力を発揮するのかまで、体系的に解説します。未登記の不動産を抱えている方、これから相続に直面する可能性がある方は、ぜひ最後までお読みください。

第1章：相続登記義務化の概要と背景

何が義務化されたのか――改正不動産登記法のポイント

2024年4月1日、改正不動産登記法が施行され、不動産を相続で取得した人に対して相続登記の申請が義務付けられました。具体的なルールは以下のとおりです。

申請期限：相続により不動産の取得を知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならない
罰則：正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性がある
遡及適用：施行前に発生した相続にも適用される（施行日である2024年4月1日から3年以内、すなわち2027年3月末が実質的な期限）

特に注意が必要なのは、過去の相続にも遡って適用される点です。祖父母やそれ以前の世代の名義のまま放置されている不動産であっても、相続人には登記申請の義務が生じています。

なお、遺産分割協議がまとまらないなどの事情で期限内の登記が難しい場合には、「相続人申告登記制度」を利用することで、ひとまず義務を果たすことができます。これは、自身が相続人である旨を法務局に申し出る簡易な手続きで、2024年4月から運用が開始されています。

なぜ義務化に至ったのか――所有者不明土地問題の深刻化

相続登記の義務化が実現した最大の背景は、所有者不明土地問題の深刻化です。

国土交通省の調査によれば、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は約24%に達しています（令和2年度国土交通省調査）。その発生原因の内訳を見ると、相続登記の未了が約62%、住所変更登記の未了が約32%と、登記手続きの放置がほぼ全体を占めています。

所有者不明土地は、公共事業の用地取得を妨げ、災害復旧を遅らせ、民間の土地取引にも支障をきたします。2017年の推計では、所有者不明土地の面積は約410万ヘクタールと、九州全体の面積を上回る規模に達していました。このまま対策を講じなければ、2040年には約720万ヘクタール、北海道に匹敵する面積にまで拡大すると予測されています。

こうした危機感から、国は2021年に民法・不動産登記法の改正を決定し、段階的に制度を整備してきました。相続登記の義務化はその中核に位置づけられる施策です。

施行時期	制度名	概要
2023年4月	相続土地国庫帰属制度	相続した不要な土地を国に引き渡せる制度
2024年4月	相続登記の義務化	相続登記を3年以内に申請する義務
2024年4月	相続人申告登記制度	相続人であることを申し出る簡易手続き
2026年2月	所有不動産記録証明制度	被相続人名義の不動産を全国横断で一覧化
2026年4月	住所等変更登記の義務化	住所・氏名変更時の登記義務（2年以内、過料5万円以下）

第2章：義務化が不動産市場に与える影響

「塩漬け不動産」が市場に出てくる

相続登記の義務化により、最も大きな変化が見込まれるのは、長年放置されてきた不動産が市場に表出することです。

これまで登記が任意だったため、「手続きが面倒だから」「利用する予定がないから」と放置されてきた不動産は膨大に存在します。しかし義務化により、相続人はまず登記手続きに着手しなければならず、その過程で「この不動産をどうするか」という判断を迫られます。

結果として、売却・活用・国庫帰属といった選択肢を検討する人が増え、これまで流動性のなかった不動産が取引市場に出てくる可能性が高まります。地方の空き地や山林など、従来は見向きもされなかった物件に買い手がつくケースも出てくるでしょう。

遺産分割協議の加速と「時価」の必要性

義務化以前は、相続人間の話し合いがまとまらなくても、登記を先送りにすることで問題を棚上げできました。しかし3年という期限が設けられたことで、遺産分割協議を先延ばしにする余地は大幅に狭まりました。

遺産分割協議を円滑に進めるためには、対象不動産の「時価」を把握することが不可欠です。相続税路線価や固定資産税評価額はあくまで課税目的の価格であり、実際の取引価格とは乖離していることが珍しくありません。特に、以下のような不動産では乖離が大きくなりがちです。

築年数が経過した一棟収益物件（賃料収入の実態が価格に反映されない）
不整形地や接道条件に問題がある土地（画一的な補正では実態を反映しきれない）
底地・借地権が設定されている不動産（権利関係が複雑で市場性に大きく影響する）

こうした不動産では、不動産鑑定評価による客観的な時価の把握が、公平な遺産分割の基盤となります。

相続土地国庫帰属制度の利用拡大

相続登記の義務化と密接に関連するのが、2023年4月に施行された相続土地国庫帰属制度です。これは、相続や遺贈で取得した不要な土地を、一定の要件を満たせば国に引き渡せる仕組みです。

法務省の統計によれば、2026年1月末時点での申請件数は5,032件、うち国庫帰属が承認されたのは2,435件です。制度開始当初は様子見の傾向が強かったものの、相続登記義務化の施行後は申請ペースが加速しています。一方で、相談件数（延べ4万件超）と申請件数の間には大きな開きがあり、制度の要件の厳しさや手続き負担が依然としてハードルになっていることもうかがえます。

国庫帰属の審査では、土地の状況や管理コストが判断材料となります。その際、当該土地の経済的価値や管理負担を客観的に示す不動産鑑定評価が、申請者にとって有力な判断材料となるケースがあります。

「負動産」問題の顕在化

義務化は、いわゆる「負動産」（保有コストが経済的価値を上回る不動産）の問題を顕在化させる側面もあります。

固定資産税の納付義務、建物の管理費用、草刈りや倒木処理といった維持管理コスト――これらを考えると、市場価値がほぼゼロに近い不動産を保有し続けることは、相続人にとって経済的な負担以外の何物でもありません。相続登記の義務化により、こうした不動産の存在が改めて認識され、「持ち続けるか、手放すか」の判断を迫られる方が増えるでしょう。

負動産の処分には、売却、国庫帰属、自治体への寄附、隣地所有者への譲渡など複数の選択肢がありますが、いずれの場合も「この不動産の経済的価値は実際にどの程度なのか」を正確に把握することが出発点になります。

第3章：不動産鑑定評価が果たす役割

「隠れた価値」を発見する鑑定評価

長年放置されてきた不動産の中には、所有者自身が気づいていない価値を持つものがあります。

たとえば、相続した地方の山林を「価値のない土地」と思い込んでいたケースで、鑑定評価を行ったところ、近隣で再生可能エネルギー事業（太陽光発電や風力発電）の用地需要が高まっており、相応の価格が付いたという事例があります。また、古い建物が建つ都心の土地について、建物の老朽化だけに目を奪われていたものの、鑑定評価で最有効使用（その不動産の効用が最も高くなる使い方）を分析した結果、更地としての価値が想定以上に高かったというケースもあります。

課税目的の評価額は、こうした個別の市場環境や最有効使用を十分に反映していないことが多いため、鑑定評価を通じてはじめて不動産の真の経済的価値が明らかになることがあります。特に、遺産分割協議において「この不動産を取得したい」と主張する相続人がいる場合、客観的な時価を示すことで、他の相続人との公平な調整が可能になります。

「負動産」であることを証明する鑑定評価

鑑定評価の役割は、不動産の価値を「高く見出す」ことだけではありません。むしろ、保有し続けることが経済合理性に反する「負動産」であることを客観的に証明する場面でも、鑑定評価は重要な機能を果たします。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

遺産分割協議での活用：相続人の一人が「この不動産は価値がないから自分が引き取る」と主張しても、他の相続人が納得しない場合、鑑定評価で市場価値が極めて低い（あるいはマイナスである）ことを示すことで、協議を前に進められる
国庫帰属の判断材料：相続土地国庫帰属制度を利用するか、あるいは他の処分方法を選ぶかの判断において、土地の経済的価値と管理コストの比較を客観的に行える
売却・譲渡の価格交渉：市場性が乏しい不動産を処分する際、鑑定評価書があることで買い手との価格交渉に客観的な根拠を持たせられる

「価値がない」ということを感覚ではなく、専門家の分析に基づいて示すことは、関係者全員の納得感を得るうえで極めて有効です。負動産の処分は、早ければ早いほど累積する管理コストを抑えられます。鑑定評価は、その「早期判断」を後押しするツールでもあるのです。

相続における鑑定評価の具体的な活用場面

相続登記の義務化を契機として、不動産鑑定評価のニーズが高まる具体的な場面を整理します。

1. 遺産分割協議のための時価把握

相続財産に不動産が含まれる場合、公平な分割のためには客観的な時価が必要です。相続税評価額と時価の乖離が大きい不動産ほど、鑑定評価の重要性が増します。代償分割（不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う方法）を行う場合には、代償金の算定根拠として鑑定評価書が不可欠になることもあります。

2. 相続税申告における時価の立証

相続税路線価による評価額が、実際の時価よりも著しく高い場合、鑑定評価を行うことで適正な時価を立証し、過大な税負担を回避できる可能性があります。特に、市場性が著しく低い不動産や、特殊な利用制限がかかっている不動産では、路線価評価と時価の差が大きくなる傾向があります。

3. 保有・売却・国庫帰属の意思決定

相続した不動産を「保有し続ける」「売却する」「国庫帰属を申請する」のいずれが最も合理的かを判断するには、現在の市場価値、将来の収益見込み、管理コストの見積もりなど、多角的な分析が求められます。不動産鑑定評価は、こうした意思決定に必要な情報を体系的に提供します。

相続した不動産の評価の進め方は、相続・遺産分割の不動産鑑定のページでまとめています。

まとめ

2024年4月の相続登記義務化は、単なる手続きルールの変更にとどまりません。長年放置されてきた不動産に光を当て、所有者に「この不動産とどう向き合うか」という根本的な問いを突きつける制度改革です。

要点を振り返ります。

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しなければ10万円以下の過料の対象となる
過去の相続にも遡及適用され、2027年3月末が実質的な期限であり、早めの対応が不可欠
義務化に伴い「塩漬け不動産」が市場に出回ることで、遺産分割協議における「時価」の把握がますます重要に
不動産鑑定評価は、隠れた価値の発見・「負動産」の客観的証明・遺産分割における公平な分配の3つの役割を担う
2026年4月には住所等変更登記の義務化も控えており、不動産登記制度全体が大きく変わりつつある

過去の相続にも遡及適用され、2027年3月末が実質的な期限となっている今、早めの対応が求められます。さらに、2026年4月には住所等変更登記の義務化も控えており、不動産登記制度全体が大きく変わりつつあります。

私たち不動産鑑定士は、こうした変化の中で、不動産の「本当の価値」を明らかにする専門家として、相続人の皆様の意思決定をサポートする役割を担っています。隠れた価値の発見であれ、負動産であることの客観的な証明であれ、鑑定評価は根拠に基づく判断を可能にします。

相続した不動産の評価でお悩みの方は、まずは無料相談からお気軽にお問い合わせください。当事務所では、相続に伴う不動産鑑定評価のご依頼を承っております。登記手続きの期限が迫る中、不動産の価値を正しく把握することが、最善の選択への第一歩です。