省エネ基準を満たす中古住宅はわずか13％――断熱性能が生む価格差を不動産鑑定士が解説
はじめに
「2025年4月から、省エネ基準を満たさない家は建てられなくなった」
このニュースを、ご自身の住まいの資産価値と結びつけて考えた方は、どれほどいらっしゃるでしょうか。「新築の話であって、うちには関係ない」と受け流した方が大半かもしれません。
しかし、私たち鑑定士の視点では、この制度改正は既存住宅の資産価値の物差しを静かに書き換えるものです。断言します。省エネ性能は、これから中古住宅市場の価格形成要因として確実に存在感を増していきます。
理屈は単純です。すべての新築が省エネ基準適合になるということは、これから市場に供給される住宅はすべて「一定の断熱性能を備えた住宅」になるということ。時間の経過とともに、基準を満たさない既存住宅は市場の中で相対的に見劣りする存在になっていきます。これは、旧耐震基準の建物が新耐震基準の登場後にたどった道と、構造的に同じです。
もっとも、「省エネ基準を満たさない家は無価値になる」という極論も誤りです。影響は立地や住宅のタイプによって濃淡があり、リフォームによる改善という道もあります。
この記事では、制度改正の中身を整理したうえで、省エネ性能が価格にどう反映されるのか、既存住宅の所有者は何をすべきかを解説します。
第1章：2025年4月、何が変わったのか
1-1. 原則すべての新築に適合義務
建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律）の改正により、2025年4月から、原則すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。
従来、適合義務の対象は延べ面積300平方メートル以上の非住宅建築物に限られており、戸建て住宅を含む住宅や300平方メートル未満の小規模建築物は、届出義務や建築士から建築主への説明義務にとどまっていました。改正後は、規模を問わず、建築確認の手続きの中で省エネ基準への適合が審査されます。適合しなければ確認済証が交付されず、着工できません。
ここでいう省エネ基準は、二つの要素で構成されます。ひとつは外皮性能——外壁・屋根・床・窓など、外気に接する部分の断熱性能です。もうひとつは一次エネルギー消費量——冷暖房・換気・給湯・照明などの設備のエネルギー効率です。
1-2. 断熱等級という「ものさし」
住宅の断熱性能を示す指標として、住宅性能表示制度における断熱等性能等級が用いられます。現行の省エネ基準に相当するのが等級4です。2022年には、より高い水準として等級5（ZEH水準）、等級6・7が新設されました。
| 等級 | 水準の目安 |
|---|---|
| 等級1 | 断熱に関する基準を満たさない水準（無断熱に近いものを含む） |
| 等級2 | 昭和55年基準（旧省エネ基準）相当 |
| 等級3 | 平成4年基準（新省エネ基準）相当 |
| 等級4 | 現行省エネ基準（2025年4月からの適合義務水準） |
| 等級5 | ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準 |
| 等級6・7 | ZEHを上回る高断熱水準 |
注目すべきは、国の政策がここで止まらないことです。国は2030年度以降に新築される住宅についてZEH水準（等級5相当）への基準引上げを目指す方針を示しています。つまり、2025年に義務化された等級4は、あくまで通過点です。実際、2026年4月には延べ面積300平方メートル以上2,000平方メートル未満の中規模非住宅建築物について基準値が強化されており、省エネ基準は住宅・非住宅を問わず段階的に引き上げられ続けています。
1-3. 既存住宅の大半は現行基準を満たしていない
一方、日本の既存住宅ストックの断熱性能は、これとは対照的な状況にあります。国土交通省の推計（2019年度時点、住宅ストック約5,000万戸ベース）によれば、現行の省エネ基準に適合する住宅はストック全体の約13パーセントにとどまり、断熱材が入っていない無断熱の住宅が約3割を占めるとされています。
この構図を整理すると、こうなります。これから供給される住宅はすべて等級4以上。既存ストックの約9割はそれ未満。中古住宅市場は、性能の明確な二層構造に向かって進んでいくのです。
第2章：省エネ性能は価格にどう効くか
2-1. 価格に効く3つの経路
省エネ性能が住宅の価格に影響する経路は、3つに整理できます。
第一に、ランニングコストの差。 断熱性能の低い住宅は冷暖房費がかさみます。等級4以上の住宅と旧基準の住宅では、光熱費の差が年間数万円から十数万円に達する試算もあります。仮に年間10万円の差が30年続けば300万円。買主が合理的に計算すれば、この差は購入価格の差として織り込まれるはずのものです。
第二に、金融・税制上の優遇の差。 住宅ローン減税では、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅について省エネ基準への適合が控除の要件とされ、省エネ性能の水準（ZEH水準か、省エネ基準適合か等）に応じて借入限度額が変わる仕組みになっています。フラット35にも省エネ性能に応じた金利優遇があります。優遇を受けられる住宅と受けられない住宅の差は、実質的な取得コストの差として価格に反映されます。なお、税制の適用要件は改正が重ねられていますので、具体的な適用可否は税理士にご確認ください。
第三に、市場の選好の変化。 健康面（ヒートショックの防止、結露・カビの抑制）への関心の高まり、光熱費の上昇、そして「新築はすべて省エネ住宅」という時代の常識の変化。これらが中古市場の買主の選好を変えていきます。
2-2. 数値で考える ― ランニングコスト差の資本化
第一の経路を、収益還元の考え方（将来にわたって生じる収益や負担を、現在の価値に割り引いて合計して捉える考え方）で数値化してみましょう。
同じ立地・同じ広さの中古戸建てが2棟あり、一方は断熱等級4相当、他方は旧基準（等級3未満相当）だとします。年間光熱費の差を8万円と仮定します。
この差を住宅の耐用期間にわたる価値の差に引き直すと、割引率を3パーセント、期間を30年とした場合の現在価値は約157万円です。
さらに、旧基準の住宅を等級4相当まで改修するには、窓の交換・断熱材の充填等で数百万円規模の費用がかかります。買主が「購入後に自分で改修する」ことを想定すれば、その費用も値引きの根拠になります。
つまり、省エネ性能の差は、光熱費差の現在価値と改修費用という2つの計算可能な数字として、価格差の説明に組み込めるのです。感覚的な「なんとなく古い家は安い」ではなく、根拠のある減価として扱える時代になりつつあります。
2-3. 影響の濃淡 ― すべての住宅が同じではない
ただし、この影響は市場によって濃淡があります。ここは正確にお伝えしなければなりません。
土地の価値が支配的なエリアでは、影響は限定的です。 都心部の戸建てのように価格の大半を土地が占める物件では、建物の性能差は総額に対して小さな要素にとどまります。取り壊して建て替える前提の取引なら、建物性能はほぼ無関係です。
建物の価値が相対的に大きい物件ほど、影響は大きくなります。 郊外の比較的新しい戸建て、そしてマンションです。マンションは土地持分が小さく、建物の質が価格に直結するためです。
賃貸市場では既に選別が始まっています。 光熱費を負担するのは入居者自身ですから、断熱性能の低い住戸は募集賃料や入居率の面で不利になりやすい構造があります。収益物件の評価では、この差が純収益の差として評価額に反映されます。
第3章：既存住宅の所有者は何をすべきか
3-1. まず自宅の性能を「知る」
最初の一歩は、自宅の省エネ性能の現在地を把握することです。手がかりは次のとおりです。
建築時期。 平成11年基準（等級4相当）が普及し始めたのは2000年代以降ですが、義務ではなかったため、築年数だけでは判断できません。
設計図書・仕様書。 断熱材の種類と厚さ、窓の仕様（単板ガラスか複層ガラスか、サッシの材質）が分かれば、おおよその水準を推定できます。
専門家による診断。 既存住宅の省エネ性能を診断し、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）等の評価を取得する方法もあります。売却時に性能を客観的に示せる材料になります。
3-2. 改修するなら「効果の大きい箇所」から
省エネ改修を検討する場合、費用対効果には明確な序列があります。
最も効率が良いのは窓です。 住宅の熱の出入りは開口部が最大で、資源エネルギー庁の省エネ関連資料によれば、冬の暖房時に住宅から失われる熱の約58パーセントが窓などの開口部から流出するとされています。内窓の設置や複層ガラスへの交換は、数十万円規模から可能で、体感の改善も大きい改修です。
次いで、天井・床下の断熱材の追加、給湯器の高効率化と続きます。外壁の断熱改修は効果が大きい一方で費用も大きく、外壁の張り替えや大規模リフォームと同時に行うのが合理的です。
なお、国は「先進的窓リノベ事業」をはじめとする省エネ改修への補助制度を近年継続的に設けています。補助金は年度ごとに内容が変わるため、改修を検討する際は最新の制度を確認してください。
売却を見据えた改修の考え方としては、改修費用がそのまま売却価格に上乗せされるわけではない点に注意が必要です。当ブログの「リノベーション費用の6割は回収できない？鑑定士が教える資産価値を最大化する投資戦略」でも解説したとおり、改修投資の回収率は内容によって大きく異なります。窓改修のような費用対効果の高い部位に絞ること、そして改修内容を書面で残し買主に示せるようにしておくことが、価値化の鍵になります。
3-3. 売却・購入の場面での実務
売却する側は、自宅の性能に関する情報を揃えることが第一です。性能が高いなら、それを証明する資料（性能評価書、BELS評価、改修履歴）を用意して価格に反映させる。性能が低いなら、買主からの値引き交渉に備えて、改修費用の相場観を把握しておく。
購入する側は、物件価格に光熱費と改修費用を加えた総保有コストで比較することをお勧めします。表面上安い旧基準の住宅が、30年の総コストでは高くつくことがあります。
そして、価格の妥当性に迷う場面——性能の高さがどの程度価格に織り込まれているのか、性能の低さを理由とした値引き幅が適正なのか——では、第三者による評価が判断材料になります。
まとめ
2025年4月の省エネ基準適合義務化は、新築の制度でありながら、既存住宅の価値の物差しを変えていく改正です。旧耐震・新耐震の区分が中古市場の常識になったように、省エネ性能による選別は、これから徐々に、しかし確実に進みます。
要点を振り返ります。
- 2025年4月から原則すべての新築住宅に省エネ基準（断熱等性能等級4相当）への適合が義務づけられ、適合しなければ着工できなくなった。さらに国は2030年度以降のZEH水準への引上げを目指している。
- 既存住宅ストックのうち現行の省エネ基準に適合するのは約13パーセント（2019年度時点）にとどまり、中古市場は性能による二層構造に向かっている。
- 省エネ性能は、光熱費差の現在価値（年8万円差なら30年で約157万円）と改修費用という計算可能な数字を通じて価格差に反映され得る。
- 影響には濃淡があり、土地価値が支配的な物件では限定的である一方、建物価値の比重が大きいマンションや賃貸物件では選別が先行して進む。
- 既存住宅の所有者は、まず自宅の性能の現在地を把握し、改修するなら窓など費用対効果の高い部位から行い、履歴を書面で残すことが資産価値の防衛につながる。
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