遠方の不動産は現地調査なしで評価できる？全国対応の実務と費用を不動産鑑定士が解説
はじめに
「親が遺したのは九州の実家です。東京の鑑定士さんにお願いできるものでしょうか」
相続のご相談で、こうしたお問い合わせをいただきます。ご自身は都市部にお住まいで、相続した不動産だけが遠く離れた土地にある――核家族化と人口移動が進んだ日本では、ごく一般的な状況です。
結論から申し上げます。不動産鑑定士の業務に地理的な制限はなく、全国どこの不動産でも評価できます。
ただし、「現地に行かずに評価できるのか」という点については、正確な理解が必要です。ここを曖昧にしたまま依頼すると、後になって「税務署に出せない成果物だった」「裁判所に証拠として提出できなかった」という事態になりかねません。
この記事では、遠方の不動産を評価する際の実務を、実地調査の要否という観点から整理します。あわせて、費用と期間の目安、依頼のハードルを下げるための工夫についてもお伝えします。
第1章：鑑定士に営業エリアの制限はない
1-1. 登録は都道府県単位でも、業務範囲は全国
不動産鑑定士および不動産鑑定業者の登録は、事務所の所在地に応じて都道府県知事または国土交通大臣に対して行われます。この登録の単位から、「その都道府県内の不動産しか評価できない」と誤解されることがあります。
しかし、登録は業務を行う場所を制限するものではありません。東京の事務所が北海道や沖縄の不動産を評価することに、制度上の障害はありません。
1-2. それでも「地域を知っている」ことが問われる理由
とはいえ、地理的な制限がないことと、どこでも同じ品質で評価できることは別の問題です。
不動産の価格は、その地域の需給動向、都市計画の方向性、地元での土地利用の慣行といった要因に強く左右されます。取引事例の入手可能性も地域によって差があります。人口が少ない地域では、そもそも比較すべき取引事例が乏しいこともあります。
したがって遠方案件では、次のような調査が通常より重要になります。
- 地価公示・都道府県地価調査の標準地・基準地の分布と価格推移の分析
- 国土交通省の不動産情報ライブラリ等による取引価格情報の収集
- 日本不動産鑑定士協会連合会の取引事例データベースの活用
- 地元の不動産業者・鑑定士へのヒアリング
- 現地における実地調査
1-3. 三大都市圏以外の依頼が増えている背景
相続の場面では、「不動産だけが地方にある」という状況が非常に多く生じます。相続人全員が都市部に住んでおり、誰も実家に戻る予定がない――こうしたケースでは、遺産分割の前提としてその不動産がいくらなのかを把握する必要が出てきます。
地方の不動産について「値段がつかない」と言われた経験のある方は、過去記事「『値段がつかない』と言われた地方の不動産、本当に無価値？鑑定士が教える4つの評価手法」もあわせてご覧ください。仲介の対象になりにくいことと、経済価値がゼロであることは、まったく別の問題です。
第2章：実地調査は省略できるのか
2-1. 鑑定評価基準に則った鑑定評価では省略できない
ここが最も重要な論点です。
不動産鑑定評価基準は、総論第8章第4節「対象不動産の確認」において、対象不動産の物的確認および権利の態様の確認を、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行うべきことを定めています。実地調査は内覧の実施を含めて行うことが原則であり、鑑定評価基準に則った鑑定評価において、実地調査そのものを行わずに評価を完結させることはできません。
理由は明快です。図面と登記簿だけでは、その不動産の実態はわかりません。
- 現況の利用状況が公簿と一致しているか
- 越境物や不法占有がないか
- 接道の状況、道路の実際の幅員、通行の実態
- 傾斜、高低差、擁壁の状態
- 建物の劣化状況、雨漏りや傾きの有無
- 近隣の環境、嫌悪施設（周辺の住環境や不動産の価格に不利な影響を及ぼしうる施設）の有無
これらは現地に立って初めて把握できる情報です。「机上で出した数字」と「現地を見た数字」が数百万円単位で違うことは、決して珍しくありません。
2-2. 実地調査を行わない調査という選択肢
一方で、国土交通省の「価格等調査ガイドライン」は、不動産鑑定士が鑑定評価基準に則らない価格等調査を行うことも想定しています。この場合には、成果報告書において基準に則らない旨とその理由、および想定した条件を明示することが求められます。
実地調査を行わない調査は、この枠組みの中で行われることになります。ただし、その成果報告書は鑑定評価書ではありません。
重要なのは、用途によって使えるかどうかが分かれるという点です。
| 用途 | 実地調査なしの調査報告書 |
|---|---|
| 売却するかどうかの社内検討 | 使える場合が多い |
| 相続人間での話し合いの叩き台 | 使える場合が多い |
| 相続税申告における通達によらない評価 | 適さない |
| 訴訟・調停の証拠 | 適さない |
| 会計監査・担保評価の資料 | 適さない |
「簡易鑑定」という業務が制度上存在するわけではない点も含め、名称と成果物の使い分けについては過去記事「『簡易鑑定』という業務は存在しない？不動産鑑定士が解説する価格等調査との正しい使い分け」で詳しく解説しています。
2-3. 現実的な進め方――二段構えという発想
遠方案件でご提案しているのが、二段構えの進め方です。
第一段階として、実地調査を伴わない調査により、おおよその価格水準を把握します。「1,000万円前後なのか、3,000万円前後なのか」がわかれば、相続人間で「売るのか、残すのか」「誰が取得するのか」といった方針の議論は始められます。
第二段階として、方針が固まり、税務申告や訴訟、あるいは実際の売買のために正式な数字が必要になった段階で、実地調査を伴う鑑定評価に進みます。
いきなり正式な鑑定評価を発注するより、費用の無駄が生じにくい進め方です。相続した空き家の扱いを検討されている方は、過去記事「相続した空き家、売る・貸す・解体――最も得な選択肢を不動産鑑定士が数字で示す方法」もご参照ください。
第3章：費用・期間の目安と依頼の流れ
3-1. 遠方案件の費用構成
遠方の不動産を評価する場合、費用は次の2つで構成されます。
- 鑑定報酬――対象不動産の種類・規模・難易度に応じて決まる。これは所在地による差は基本的にありません
- 旅費交通費等の実費――現地までの往復交通費、必要に応じて宿泊費
たとえば東京から片道500km程度の地方都市であれば、日帰りまたは1泊での現地調査が一般的で、実費は数万円から10万円程度が目安となります。複数の不動産が同一地域にある場合は、一度の出張でまとめて調査することで実費を抑えられます。
鑑定報酬そのものの水準については、過去記事「不動産鑑定の費用はいくら？114社の料金調査でみる相場と費用を抑える5つのコツ」をご覧ください。
3-2. 期間の目安
遠方案件では、現地調査の日程調整と、役所調査の進め方が期間を左右します。
都市計画の内容や道路の種別といった行政調査は、オンラインで確認できる自治体が増えている一方、窓口でしか回答が得られない事項も残っています。現地調査の際に役所調査もあわせて行うことで、日程を圧縮できます。
一般的な土地建物であれば、ご依頼から評価書のお渡しまで3週間から1か月程度をみていただくのが安全です。相続税の申告期限が迫っているなど、期限がある場合は早めにご相談ください。
3-3. 依頼時にご用意いただきたい資料
遠方案件では、依頼者ご自身が現地に行けないことも多いため、資料の充実が精度に直結します。
- 登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面
- 固定資産税の課税明細書
- 賃貸物件であれば賃貸借契約書、レントロール（各室の賃借人・賃料・契約期間等を一覧にした表）
- 過去の測量図、境界確認書
- 現地の写真（お手元にあれば）
これらが揃っていれば、現地調査を効率的に進められ、結果として期間の短縮につながります。
当事務所では全国の不動産について対応しており、地方に所在する相続不動産のご相談も承っております。まずは所在地と概要をお知らせいただければ、実地調査の要否と費用の目安をご案内いたします。
まとめ
不動産鑑定士の業務に地理的な制限はなく、遠方の不動産も評価できます。ただし、実地調査を行うかどうかで成果物の性質と使える場面が変わります。
要点を振り返ります。
- 不動産鑑定士・不動産鑑定業者の登録は都道府県単位だが、業務を行える地域に制限はなく、全国どこの不動産でも評価できる
- 不動産鑑定評価基準 総論第8章第4節が定める対象不動産の確認では実地調査が原則とされており、基準に則った鑑定評価で実地調査そのものを省くことはできない
- 実地調査を行わない価格等調査も可能だが、その成果報告書は鑑定評価書ではなく、相続税申告や訴訟の証拠、会計監査の資料としては適さない
- 遠方案件では、まず概算で方針を固め、必要になった段階で正式な鑑定評価に進む二段構えが費用の無駄を生じにくい
- 費用は鑑定報酬に旅費交通費等の実費が加算され、期間は資料が揃っていれば3週間から1か月程度が目安となる
地方に不動産を相続され、誰に相談すればよいかわからずにいる方、また複数の地域に不動産をお持ちで一括して評価を検討されている法人のご担当者様へ。所在地を問わずご相談いただけます。
遠方の相続不動産の評価でお困りの方、まずは無料相談からお気軽にお問い合わせください。
