家族信託で揉めないために――鑑定評価で「適正価格」を客観化する3つのタイミング

はじめに

「親が認知症になる前に、自宅と収益不動産を子に託したい」「兄弟姉妹間で不動産を円満に承継したい」――近年、こうしたニーズに応える手段として「家族信託（民事信託）」が急速に普及しています。

家族信託は2006年に成立し2007年に施行された信託法（平成18年法律第108号）の全面改正で本格的に活用可能となった制度ですが、特に2010年代後半から相続対策・認知症対策として広がり、現在では民事信託登記の件数も年々増加傾向にあります。

しかし、家族信託の現場で見過ごされがちな論点があります。それは「信託する不動産の価格を、適正に把握しているか」という点です。家族信託は契約から始まり、信託期間中の管理処分、信託終了時の精算まで、複数の局面で不動産価格が問題となります。価格認識のズレは、家族間のトラブルや税務リスクを招く火種となります。

この記事では、家族信託の組成・運用において、なぜ事前の不動産鑑定評価が重要なのか、私たち鑑定士の視点から解説します。

第1章：家族信託の基本と不動産評価の関係

1-1. 家族信託（民事信託）とは

家族信託とは、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産を託し、特定の目的のために管理・処分してもらう仕組みです。財産から生じる利益を受け取る人（受益者）を別途定めることもできます。

法律上の根拠は2007年9月施行の改正信託法で、商事信託（信託銀行などが営業として行う信託）と区別するため、家族間で営利を目的とせず行われる信託を「民事信託」と呼び、その代表例が家族信託です。

典型的な活用例は以下のとおりです。

• 認知症対策：高齢の親（委託者・受益者）が、判断能力低下前に子（受託者）に自宅・収益不動産を託し、将来の管理・処分を委ねる
• 相続対策：複数世代にわたる承継を信託契約で先決め（受益者連続型信託）し、遺言ではできない長期的な財産承継を実現する
• 障害のある子の保護：障害のある子を将来の受益者として、信頼できる兄弟姉妹を受託者とする

1-2. 商事信託との違い

項目	家族信託（民事信託）	商事信託
受託者	家族・親族（個人）	信託銀行・信託会社
営利性	非営利	営利
監督	信託監督人（任意）	金融庁の監督
報酬	通常無償または少額	信託報酬を徴収
柔軟性	高い	商品設計に制約

家族信託は柔軟な設計が可能な反面、受託者個人の管理能力や法的知識に依存するため、組成段階での専門家関与が品質を大きく左右します。

1-3. 信託契約に評価が必要な3つの場面

家族信託の運用には、以下の3つの場面で不動産評価が必要となります。

① 信託契約締結時：信託する不動産の価値を正確に把握する。委託者・受託者・受益者・他の家族との合意形成の土台。

② 信託期間中の処分判断：受託者が信託不動産を売却・賃貸する際の価格判断。信託契約で「適正価格」「時価」と定められている場合、その客観的根拠が必要。

③ 信託終了時・受益者死亡時：信託財産の精算、受益権の評価（相続税申告）、残余財産の分配。

各場面で評価の目的と精度要求が異なるため、適切な評価方法を選択する必要があります。

第2章：家族信託で起こる5つの評価トラブル

家族信託の実務で見聞きされる代表的な評価トラブルを5つ紹介します。

2-1. 信託契約時の不動産価額の認識違い

最も基本的かつ最も多いトラブルが、信託契約時の不動産価額の認識違いです。

たとえば、父が自宅と収益不動産を長男に託す家族信託を組成したケース。父・長男・次男の間で「自宅は3,000万円、収益不動産は5,000万円、合計8,000万円の財産を託す」という認識で契約を締結したものの、5年後に次男が独自に査定を取ったところ、収益不動産は実は1億円の価値があったことが判明。「次男の取り分が少なすぎたのではないか」という不公平感から、家族関係が悪化したという事例です。

対処法：信託契約時に不動産鑑定士による評価書を取得し、その価額を契約書に明記する。家族全員が客観的根拠で合意することが、長期的な信頼維持の基盤となります。

2-2. 信託期間中の処分価格決定

信託契約には「受託者は受益者の利益のため、信託不動産を適正価格で処分できる」と定められることが一般的です。しかし「適正価格」の解釈は人により異なります。

実例として、父が長男（受託者）に託した収益不動産を、長男が自身の知人に「相場通り」と称して売却したものの、後日次男が「相場より2割安かったのではないか」と異議を唱え、調停に発展したケースがあります。受託者には善管注意義務（信託法第29条）と忠実義務（同第30条）があり、適正価格を逸脱した処分は受託者の責任問題となります。

対処法：信託契約に「処分時には不動産鑑定士による鑑定評価を取得し、その価額を基準とする」と明記する。客観的根拠があることで、受託者は責任追及から自己を守り、家族の信頼も維持できます。

2-3. 受益権の評価（相続税申告時）

委託者兼受益者が死亡し、受益権が次の受益者（通常は配偶者・子）に承継されると、相続税の申告が必要になります。このとき、信託受益権の評価が論点となります。

国税庁の取扱いでは、信託受益権の評価は信託財産（信託された不動産そのもの）の評価額に準じて算定されます。ただし、不動産の評価方法（路線価・固定資産税評価額・時価のいずれを用いるか）や、信託期間中の負債（信託借入）の控除、複数受益者がいる場合の按分など、論点は多岐にわたります。

対処法：相続税申告時には税理士と連携し、必要に応じて鑑定評価による時価評価を取得して、申告の根拠を明確にする。特に高額不動産では、路線価評価と時価評価の乖離が大きく、申告内容によっては税務調査での否認リスクがあります。なお、相続税申告の具体的な処理は税理士にご確認ください。

2-4. 信託終了時の残余財産評価

信託契約に「受益者死亡時に信託は終了し、残余財産は帰属権利者○○に帰属する」と定められている場合、終了時点の信託財産（不動産）の評価が、帰属権利者の取得財産の根拠となります。

実例として、父の死亡で信託が終了し、自宅は長男、収益不動産は次男が帰属権利者として取得する設計だったケース。終了時点で自宅と収益不動産の価値バランスが崩れており（収益不動産の価値が大きく上昇、自宅は変わらず）、長男から「設計時の前提と異なるので追加調整が必要」と主張されたものの、契約書に評価方法の定めがなく、合意形成に1年以上要しました。

対処法：信託契約に「信託終了時に鑑定評価を取得し、価値バランスに著しい乖離が生じた場合の調整方法」を予め定めておく。

2-5. 兄弟姉妹間の不公平感

家族信託は、表面上は「家族の合意」で組成されるものの、内心では「不公平感」を抱える家族が少なくありません。特に受託者となる長男に大きな権限が集中し、他の兄弟姉妹は内容を十分に理解していないまま判子を押した、というケースが後を絶ちません。

不公平感が顕在化するタイミングは、しばしば委託者（親）の死亡後です。「実は信託契約で兄が自宅を取り、私は何も得ていなかった」「収益不動産の家賃は10年間も兄が受け取っていた」など、後から気づくトラブルが多発しています。

対処法：信託組成段階で、すべての家族に対し不動産鑑定評価書を提示し、「現在の財産価値・将来の処分時価値・各人の取り分」を可視化する。透明性こそが家族信託の長期的な成功条件です。

第3章：家族信託組成前に鑑定評価を活用すべき理由

3-1. 信託契約書の評価条項に鑑定評価を組み込む

信託契約書を作成する際、評価に関する以下の条項を明文化することを強く推奨します。

• 信託財産の現在価値：契約締結日時点の不動産鑑定評価額を別表で明記
• 処分時の評価方法：受託者が処分する際は「処分時点で不動産鑑定士の鑑定評価を取得し、当該評価額の○％以上の価額で処分する」等の客観的基準を設定
• 終了時の精算方法：信託終了時に鑑定評価を取得し、残余財産の分配・帰属を客観的根拠で実施
• 定期評価：信託期間中、3〜5年ごとに簡易鑑定を取得し、財産状況を全家族に共有

これらの条項により、受託者・受益者・他の家族の権利義務関係が明確化され、長期的なトラブル予防につながります。

3-2. 受託者の処分判断における客観的指標

受託者は信託法上、善管注意義務・忠実義務を負っており、信託財産の処分に際しては「受益者の利益を最大化する」判断が求められます。しかし、受託者個人が「これが適正価格」と判断するのは、後々の責任追及リスクを伴います。

不動産鑑定士による鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準（国土交通省告示）に基づく客観的な評価であり、受託者の判断の根拠として強い説得力を持ちます。万一、後日他の家族から「処分価格が不当だった」と主張された場合でも、鑑定評価書という客観的根拠があれば、受託者の責任は大幅に軽減されます。

3-3. 税務署への対抗力（相続税申告の根拠）

家族信託では、信託期間中の課税関係（受益権の譲渡所得・贈与税）や、終了時の課税関係が複雑です。特に、信託契約の設計次第で「みなし贈与」（実質的な贈与とみなして贈与税を課す取扱い）や「みなし譲渡」（実質的な譲渡とみなして譲渡所得税を課す取扱い）と認定されるリスクがあり、税務署への申告に際して評価の根拠が問われます。

国税庁の財産評価基本通達では、信託受益権の評価は信託財産の評価に準じるとしつつ、その時価評価の方法は明示されていません。実務上、路線価・固定資産税評価額に依拠することが多いですが、市場価格との乖離が著しい場合（特に都心一等地・特殊用途不動産）、鑑定評価による時価評価を併用することで、申告の妥当性を担保できます。

なお、財産評価基本通達6項（総則6項）に基づく時価申告のリスクについては、当事務所の過去記事「相続税評価と鑑定評価、何が違う？税理士が知るべき評価減の実務と総則6項リスク」も参考になります。

まとめ

家族信託は、認知症対策・相続対策・障害者支援など多様なニーズに応える優れた制度ですが、その運用には不動産価格の正確な把握と、長期にわたる管理処分の透明性が不可欠です。鑑定評価を組み込まないまま組成された信託契約は、後日の家族間トラブル・税務リスクの温床となります。

要点を振り返ります。

• 家族信託は2007年施行の改正信託法で活用が広がり、認知症対策・相続対策の有力手段として民事信託登記件数も増加傾向にある
• 信託契約には3つの評価場面（締結時・処分時・終了時）があり、それぞれに鑑定評価が活用できる
• 評価トラブルの典型例は5つ（契約時の認識違い・処分価格決定・受益権評価・残余財産・兄弟姉妹間の不公平感）
• 信託契約書に鑑定評価を組み込むことで、受託者の責任軽減・税務署への対抗力・家族の透明性が確保される
• 「家族の絆を守るための信託」だからこそ、客観的な評価による透明性が長期的な成功を支える

家族信託の組成をお考えの方は、信託契約書を作成する前に、必ず信託対象不動産の鑑定評価を取得することをお勧めします。

家族信託の組成をご検討の方、すでに組成された信託契約の評価条項にご不安がある方は、ぜひ私たち不動産鑑定士にご相談ください。ご家族間の不動産取引でお悩みの方、まずは初回の無料相談から承っております。