太陽光の次は蓄電池？系統用蓄電池（BESS）用地評価の落とし穴を不動産鑑定士が解説

はじめに

「使い道のなかった土地に、蓄電池を置きたいという話が来ています。これは受けてよい話なのでしょうか」

ここ数年、こうしたご相談が地主の方から寄せられるようになりました。かつて太陽光発電が同じような広がり方をしたことを覚えている方も多いでしょう。今度は系統用蓄電池――英語表記の頭文字からBESS（Battery Energy Storage System）とも呼ばれる設備です。

2022年の電気事業法改正により、大型の蓄電池を電力系統に直接つないで事業として運用する道が開かれました。太陽光や風力といった再生可能エネルギーは発電量が天候に左右されるため、余った電気を貯めて必要なときに放出する仕組みが不可欠になります。系統用蓄電池は、この役割を担う設備です。

問題は、この用地の価値をどう評価するのかという点です。近隣の土地の相場から考えても答えは出ません。太陽光用地の相場をそのまま当てはめるのも危険です。

この記事では、系統用蓄電池の事業構造を押さえたうえで、用地評価における論点を整理します。なお、本記事は評価の考え方の解説であり、特定の事業や契約を推奨するものではありません。

第1章：系統用蓄電池とはどういう事業か

1-1. 2022年の制度改正が起点

系統用蓄電池が事業として成立するようになった直接のきっかけは、2022年の電気事業法改正です。

この改正により、一定規模以上の蓄電池を用いて放電する事業が発電事業として位置づけられ（2023年4月1日施行）、電力系統への直接接続と市場での取引を前提とした事業環境が整いました。これに先立つ2022年4月には、分散した電源や需要を束ねて電力を供給する特定卸供給事業（いわゆるアグリゲーター）の届出制度も施行されており、蓄電池が電力市場で果たす役割の受け皿が整備されています。

つまり、蓄電池は「設備」から「事業」になったわけです。土地の側から見れば、新しい借り手が市場に登場したことを意味します。

1-2. 3つの収益源

系統用蓄電池事業の収益は、主に3つの市場から得られます。

収益源	内容
卸電力市場	電力価格の安い時間帯に充電し、高い時間帯に放電する価格差取引
需給調整市場	電力の需給バランスを保つための調整力を提供し、対価を得る
容量市場	将来の供給力を確保する仕組みに参加し、対価を得る

これらを組み合わせて収益を積み上げる構造です。単一の収入源に依存しない点は、固定価格買取制度（FIT）に依存していた初期の太陽光事業とは異なる特徴と言えます。

太陽光発電所の評価においてFIT終了後の扱いが論点となった経緯については、当事務所の過去記事「太陽光発電所の不動産評価はなぜ特殊？FIT終了後の『本当の価値』を不動産鑑定士が解説」をご参照ください。

1-3. 立地条件が事業の成否を決める

系統用蓄電池の用地には、太陽光とは異なる条件が求められます。

太陽光では日照が最優先でした。系統用蓄電池では、電力系統への接続条件がすべてに優先します。

• 変電所・送電線への近接性――系統連系のための工事費負担金は事業費に直結します。送電線から距離がある土地では工事費負担金が1億円を超える場合もあるとされ、それだけで事業が成立しなくなります
• 系統の空き容量――接続できる容量が確保できなければ、どれほど条件のよい土地でも事業用地になりません
• 面積――事業規模により異なりますが、小規模なものでも100坪程度から、大型案件では数千㎡規模が必要とされます
• 地耐力と搬入路――重量のある設備を設置するため地盤の強度が問われ、大型車両が進入できる道路付けも必要です
• 浸水リスク――電気設備であるため、洪水・浸水想定区域は敬遠されます

日照を必要としないため、北向き斜面や日当たりの悪い土地でも事業用地になり得る点は、太陽光との大きな違いです。

第2章：用地評価の3つの論点

2-1. 賃料水準の把握が難しい

最大の難所がここです。

系統用蓄電池の用地賃料について、公表された統計は乏しいのが現状です。取引事例も限られており、しかも系統条件によって個別性が極めて高いため、「この地域なら坪あたり何円」という相場観が形成されていません。

一般に、系統用蓄電池の用地賃料は太陽光用地より高い水準が提示される傾向にあるとされますが、これは事業の収益性と、立地条件を満たす土地が限られていることの反映です。逆に言えば、系統条件を満たさない土地には、そもそも需要がありません。

評価にあたっては、提示されている賃料が事業の収益構造から見て持続可能な水準なのか、また契約期間を通じて維持される前提なのかを慎重に検討する必要があります。

2-2. 事業期間と契約形態

系統用蓄電池の用地は、20年前後の長期契約となることが一般的とされます。この期間の長さが、評価に二つの影響を与えます。

第一に、契約形態によって権利関係が変わります。事業用定期借地権を設定するのか、通常の土地賃貸借とするのか。事業用定期借地権であれば期間満了により確定的に終了しますが、建物所有を目的としない土地の賃貸借であれば借地借家法の適用がなく、契約の定めに従うことになります。どちらの形態かによって、地主にとっての土地の性格はまったく異なります。契約形態の選択や条項の解釈については、弁護士にご確認ください。

第二に、20年後にその土地がどうなっているかを見通す必要があります。周辺の土地利用が変わり、より収益性の高い用途が可能になっているかもしれません。逆に、人口減少により需要が消滅しているかもしれません。長期契約は安定収入をもたらす一方、他の選択肢を封じるという側面も持ちます。

遊休地の活用方法を長期のシミュレーションで比較する考え方については、過去記事「遊休地はどう活用すれば一番得か？アパート・駐車場・売却を20年シミュレーションで比較」もご参照ください。

2-3. 原状回復と撤去の負担

3つ目の論点は、事業終了後の出口です。

太陽光発電の分野では、事業終了後の設備廃棄費用が積み立てられていない案件が問題となり、後に廃棄等費用の積立てを求める制度が整備された経緯があります。系統用蓄電池についても、大量のバッテリーとパワーコンディショナ（直流と交流を相互に変換する装置）、変圧器、基礎コンクリートの撤去が必要になります。

契約上、原状回復義務が事業者にあることは通常明記されますが、20年後に事業者が存続しているかは別の問題です。地主の立場からは、次の点を確認しておくべきです。

• 原状回復の範囲はどこまでか（基礎・造成部分を含むか）
• 撤去費用の担保はあるか（保証金、保険、親会社保証など）
• 事業者が交代する場合の承継はどう規定されているか
• 中途解約の条件と違約金

評価においても、原状回復リスクを誰が負っているかによって、土地の価値は変わります。

第3章：数値で見る評価の考え方

3-1. 収益還元法による試算

具体的に計算してみましょう。市街化調整区域内にある2,000㎡の遊休地を想定します。

【前提】

• 更地としての価格：1,200万円
• 系統用蓄電池用地としての年間地代：300万円（想定値）
• 契約期間：20年
• 割引率：6%

20年間の地代収入を現在価値に割り引きます。

300万円 × 年金現価係数（6%・20年＝11.4699）＝ 約3,441万円

これに、20年後に更地として戻ってくる価値を加えます。現在の更地価格1,200万円が20年後も同水準だと仮定し、現在価値に割り引くと約374万円です。

3,441万円 ＋ 374万円 ＝ 約3,815万円

更地価格1,200万円に対して、3倍を超える水準となります。

3-2. この試算をどう受け止めるか

もっとも、この結果をそのまま鵜呑みにはできません。前提の一つひとつに検証すべき点があります。

• 年間地代300万円という前提は妥当か――実際の提示額であっても、それが20年間維持される保証があるか。賃料改定条項の内容を確認する必要があります
• 割引率6%は適切か――事業者の信用力、契約の安定性、原状回復リスクを織り込めば、より高い割引率が妥当な場合があります
• 20年後に更地で戻る前提でよいか――原状回復が完全に履行されない場合、撤去費用は地主負担となり、復帰価格はマイナスになり得ます

特に3点目は重要です。撤去費用が1,000万円かかり、それを地主が負担することになれば、20年後の復帰価値は1,200万円ではなく200万円。現在価値では約62万円にまで縮みます。

3-3. 判断の前に確認すべきこと

系統用蓄電池用地の話が持ち込まれた地主の方には、契約前に次の点を整理されることをおすすめします。

1. 提示された地代が、他の用途と比べてどの程度有利か――資材置場、駐車場、農地としての継続など、現実的な代替案と比較する
2. 契約期間中に他の選択肢を失うコスト――20年間、売却も他用途への転換もできなくなることの意味
3. 原状回復の担保がどうなっているか――これが最も見落とされやすい論点です
4. 農地・市街化調整区域の場合の転用手続――所要の許可が得られなければ、そもそも契約は履行できません。市街化調整区域の土地利用については過去記事「市街化調整区域の土地は本当に売れないのか？価格が10倍変わる4類型を不動産鑑定士が解説」もご参照ください

当事務所では、特殊な用途に供される土地の評価についても対応しております。提示された条件が土地の価値に見合っているかどうかの検証も、お引き受けしています。

まとめ

系統用蓄電池は、太陽光に続いて土地需要を生み出しつつある新しい用途です。ただし、価値を左右するのは日照ではなく系統への接続条件であり、評価の考え方も太陽光とは異なります。

要点を振り返ります。

• 2022年の電気事業法改正により大型蓄電池が発電事業に位置づけられ、卸電力市場・需給調整市場・容量市場という3つの収益源を組み合わせる事業が成立するようになった
• 用地条件は変電所・送電線への近接性と系統の空き容量が最優先で、送電線から距離がある土地では工事費負担金が1億円を超える場合もある一方、日照を必要としないため北向き斜面でも事業用地になり得る
• 用地賃料の公表統計は乏しく個別性が極めて高いため、提示額が事業の収益構造から見て持続可能かの検証が必要になる
• 20年前後の長期契約となるのが一般的で、事業用定期借地権か通常の土地賃貸借かによって権利関係が大きく異なる
• 更地価格1,200万円の土地について年間地代300万円・20年・割引率6%で試算すると約3,815万円となるが、原状回復が履行されず撤去費用1,000万円を地主が負担する場合、復帰価値は大きく毀損する

蓄電池用地としての活用を打診されている地主の方、用地取得を進めておられるエネルギー事業者様、そして案件への融資を検討されている金融機関のご担当者様へ。

提示された条件が土地の価値に見合っているかの検証について、ぜひ一度ご相談ください。初回の無料相談も承っております。