新築ワンルーム2,800万円、収益価格は約1,980万円？不動産鑑定士が教える出口価格の検証法

はじめに

「都心の新築ワンルーム、頭金10万円から始められます」「節税になって、生命保険代わりにもなります」

こうした電話や訪問を受けたことのある方は多いはずです。会社員として一定の年収があり、勤務先が安定していれば、営業の対象になりやすい。そして提示される資料には、月々の収支がプラスになる試算表が並んでいます。

ここで多くの方が抱く疑問は、ただ一点に集約されます。「この価格は、適正なのか」。

営業担当者は「都心の一等地なので値下がりしません」と言うかもしれません。しかし私たち鑑定士の立場から申し上げれば、その問いに答えるためには、価格の妥当性を収益から逆算して検証するしかありません。立地の良し悪しは、その収益に既に織り込まれているはずのものだからです。

誤解のないように申し上げますが、この記事はワンルームマンション投資の是非を論じるものではありません。条件次第では合理的な投資になり得ますし、実際に成功している方もいらっしゃいます。お伝えしたいのは、買う前に自分で検証する手順です。その手順を知っていれば、提示された価格が収益に見合っているかを自分で判断できます。

以下、収益還元の考え方に沿って、表面利回りの読み方、キャッシュフローの計算、そして出口価格の試算までを順に見ていきます。

第1章：表面利回りが語らないこと

1-1. 表面利回りとNOI利回りの差

販売資料に記載される「利回り」の多くは、表面利回り（グロス利回り）です。これは年間賃料収入を販売価格で割っただけの数字で、経費を一切考慮していません。

これに対し、鑑定評価で用いるのはNOI利回り（純収益利回り）です。NOI（Net Operating Income、純営業収益）とは、賃料収入から実際にかかる経費を差し引いた後の収益を指します。

区分所有のワンルームで差し引くべき経費には、次のものがあります。

• 管理費・修繕積立金（区分所有者が管理組合に支払うもの）
• 賃貸管理会社への管理料（賃料の3〜5パーセント程度）
• 固定資産税・都市計画税
• 空室損失および貸倒れ損失
• 原状回復費用・広告料の積立て

これらを差し引くと、表面利回りとNOI利回りの間には通常1パーセントポイント以上の開きが生じます。新築ワンルームの表面利回りは近年3〜4パーセント台とされていますが、NOIベースでは3パーセントを割り込むことも珍しくありません。

1-2. 新築プレミアムとは何か

もうひとつ理解しておくべきなのが、新築物件の販売価格の構造です。

新築ワンルームの販売価格には、土地代・建築費に加えて、販売会社の広告宣伝費、営業人件費、そして利益が含まれています。これは何ら不正なことではなく、あらゆる新築分譲に共通する構造です。

問題は、この上乗せ分が引渡しと同時に消えることです。購入した瞬間から、その物件は「中古ワンルーム」として中古市場で値付けされます。中古市場の買主は、販売会社の広告費を負担する理由がありません。

これが新築プレミアムと呼ばれるもので、一般に販売価格の2〜3割程度とされます。新築マンション全般に見られる現象ですが、実需で購入する住戸と異なり、投資用ワンルームでは購入者自身が住まないため、この目減りが直接的に投資成績へ跳ね返ります。

1-3. 数値で見る販売価格と収益価格の乖離

具体的に計算してみましょう。都内の新築ワンルームで、次の条件を想定します。

項目	数値
販売価格	2,800万円
月額賃料	9万5,000円
年間賃料収入	114万円
表面利回り	4.07%

ここから経費を差し引きます。

項目	年額
年間賃料収入	114万円
管理費・修繕積立金（月1万2,000円）	▲14万4,000円
賃貸管理料（賃料の5%）	▲5万7,000円
固定資産税・都市計画税	▲5万円
空室損失（賃料の5%）	▲5万7,000円
NOI（純収益）	83万2,000円

NOI利回りは83万2,000円÷2,800万円＝2.97パーセントです。表面利回り4.07パーセントとの差は1.1パーセントポイントに達します。

では、この物件の収益価格はいくらでしょうか。日本不動産研究所『不動産投資家調査』（第53回・2025年10月現在）によれば、東京城南地区のワンルームタイプ賃貸住宅の期待利回りは3.7パーセントです。ただしこれは一棟の賃貸住宅を前提とした機関投資家の期待値であり、区分所有の1戸は規模が小さく、管理組合の制約を受け、売却先も限られるため、実際にはこれより高い利回りが求められます。ここでは還元利回りを4.2パーセントとして直接還元法（対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める手法）を適用すると、

収益価格 ＝ 83万2,000円 ÷ 0.042 ＝ 約1,980万円

販売価格2,800万円との差は約820万円、率にして29パーセントです。この差が、先ほど述べた新築プレミアムに相当します。

なお還元利回りは立地・築年数・規模によって変動し、都心の一等地であればより低い利回りが妥当することもあります。ここで重要なのは金額そのものではなく、「販売価格と収益価格は別物であり、その差を自分で計算できる」という点です。

第2章：キャッシュフローと出口を検証する

2-1. 毎月の収支を計算する

販売資料の試算表を鵜呑みにせず、自分で計算し直します。先ほどの物件を、フルローン（借入2,800万円、金利年2.0パーセント、期間35年、元利均等返済）で購入した場合を見てみましょう。

月々の返済額は約9万2,800円です。

項目	月額
賃料収入	9万5,000円
管理費・修繕積立金	▲1万2,000円
賃貸管理料	▲4,750円
ローン返済	▲9万2,800円
月次収支	▲1万4,550円

満室が続いても、毎月約1万5,000円の持ち出しになります。ここに固定資産税（年5万円）が加われば、年間の持ち出しは約22万円です。

営業資料で「月々わずか数千円の負担」と示されている場合、金利をより低く見積もっているか、管理費や空室損失が計上されていないか、あるいは初年度の賃料のみで計算されている可能性があります。どの前提が置かれているかを必ず確認してください。

2-2. 10年後の出口価格を試算する

投資の成否は、保有中の収支だけでは決まりません。売却時にいくらで売れるか——出口価格が決定的です。

10年後の売却を想定して試算します。賃料が年0.7パーセントずつ下落し、管理費・修繕積立金が段階的に引き上げられ、築10年の中古として還元利回り4.8パーセントで評価されるとしましょう。

項目	10年後の年額
賃料収入（月8万9,000円）	106万8,000円
管理費・修繕積立金（月1万5,000円）	▲18万円
賃貸管理料	▲5万3,000円
固定資産税・都市計画税	▲5万円
空室損失	▲5万3,000円
NOI	73万2,000円

想定売却価格 ＝ 73万2,000円 ÷ 0.048 ＝ 約1,525万円

一方、10年間返済を続けた後のローン残債は約2,188万円です。

売却代金では残債を返済しきれず、約663万円の自己資金を追加投入しなければ売却できません。さらに10年間の月次持ち出し（約1万5,000円×120か月＝約180万円）を加えると、累計の負担は800万円を超える計算になります。

2-3. 前提が変われば結論も変わる

ここで強調しておかなければならないことがあります。上記はあくまでひとつの前提を置いた試算であり、すべてのワンルーム投資がこうなるという意味ではありません。

たとえば次のような場合、結果は大きく変わります。

• 中古を割安に取得した場合：新築プレミアムを負担しないため、購入時点で収益価格との乖離が小さくなります。中古ワンルームの表面利回りは3〜7パーセント程度と幅があり、選び方次第です。
• 賃料が上昇した場合：都心部では近年、賃料水準が上昇している地域もあります。試算の前提を賃料下落としましたが、上昇局面では出口価格も上がります。
• 自己資金を厚く入れた場合：借入額が小さければ月次収支はプラスになり、残債の減りも早くなります。
• 還元利回りが低下した場合：金融環境や投資家の需要により利回りが低下すれば、売却価格は上振れします。

重要なのは、これらの前提を自分で設定し、複数のシナリオで検証することです。営業資料に示された単一のシナリオだけで判断すべきではありません。

第3章：セールストークを検証する3つの視点

3-1. 「節税になります」

減価償却費を計上して不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算することで所得税・住民税を減らす——これがいわゆる節税スキームです。

事実として、この仕組み自体は制度上認められたものです。ただし、次の2点を理解しておく必要があります。

第一に、償却できるのは建物部分のみです。区分所有マンションの価格に占める土地持分の割合は小さくありませんし、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と長いため、年あたりの償却額は限られます。

第二に、土地の取得に係る借入金利子は損益通算の対象外です。租税特別措置法第41条の4は、不動産所得の損失のうち土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額は、損益通算の計算上なかったものとみなすと定めています。つまり、想定より節税効果が小さくなる可能性があります。

そして最も本質的な点として、節税額を上回る持ち出しが発生しているのであれば、それは節税ではなく単なる損失です。個別の税務上の取扱いについては、税理士にご確認ください。

3-2. 「家賃保証があるので安心です」

サブリース（一括借上げ）による家賃保証は、空室リスクを回避する仕組みとして説明されます。

ここで知っておくべきなのが、保証賃料は減額され得るという点です。最高裁平成15年10月21日判決は、サブリース契約についても借地借家法第32条第1項の賃料増減額請求権の規定が適用されると判断しています。つまり、経済事情の変動等により賃料が不相当となったときは、サブリース業者から減額を請求することが法律上可能なのです。

契約書には通常、2年ごとの賃料改定条項が置かれています。「30年一括保証」と説明されていても、それは契約期間の話であって、金額が30年間固定されるという意味ではありません。

賃料減額を巡るトラブルは実際に多く発生しており、この点は購入前に契約書の改定条項を精読すべき箇所です。契約内容の法的な効力については、弁護士にご確認ください。

3-3. 「生命保険代わりになります」

団体信用生命保険により、契約者が死亡または高度障害となった場合にローン残債が弁済され、遺族に無借金の不動産が残る——これも事実です。

ただし、比較すべきは同額の保障を生命保険で確保した場合のコストです。仮に2,800万円の保障を得るために、毎月1万5,000円の持ち出しと将来の売却損リスクを負うのが合理的かどうか。掛け捨ての定期保険であれば、より低い保険料で同等の保障を得られる場合があります。

「保険代わり」という説明は、投資としての採算性が説明しきれないときに持ち出されることがあります。保障が目的なのか、投資が目的なのかを切り分けて考えることが大切です。

第4章：買う前にできること

4-1. 自分で確認できる4つの数字

契約前に、次の4つを自分で調べてください。いずれも無料または低額で確認できます。

第一に、同じマンション・近隣物件の中古売買事例。 国土交通省の不動産情報ライブラリや、レインズ・マーケット・インフォメーション（不動産流通機構が一般向けに成約価格を公開しているサイト）で、同規模・同築年の物件がいくらで売れているかを確認します。新築価格との差が新築プレミアムの目安です。

第二に、近隣の実際の募集賃料。 賃貸ポータルサイトで、同じ駅・同じ広さの物件がいくらで募集されているかを確認します。提示された想定賃料が相場より高ければ、その差は将来の下落余地です。

第三に、管理費・修繕積立金の将来計画。 長期修繕計画を確認し、修繕積立金がいつ、いくらに引き上げられる予定かを把握します。ここが試算から抜けていると、将来のNOIを過大評価することになります。

第四に、ローンの返済予定表。 金利、期間、そして10年後・15年後の残債がいくらになるかを、金額で確認します。

4-2. 鑑定評価を使うという選択

これらを自分で確認したうえで、なお判断に迷う場合、あるいは金額が大きく慎重を期したい場合には、購入前に鑑定評価を利用するという選択肢があります。

収益還元法（対象不動産が将来生み出すと期待される純収益から価格を求める手法）により、その物件の収益価格を第三者の立場で算定する。販売価格との差がどの程度あるのかを、根拠とともに把握する。数十万円の評価費用で数百万円の判断ミスを避けられるのであれば、費用対効果は十分に見合います。

なお、購入判断の参考資料として自分自身で使うだけであれば、鑑定評価基準に則らない価格等調査でも足ります。目的をお伝えいただければ、適切な方をご提案します。

4-3. 既に保有している場合

すでにワンルームを保有していて、収支に不安を感じている場合はどうすべきでしょうか。

まずは現在の価値を正確に把握することです。売却して残債を返済できるのか、それとも追加資金が必要なのか。この一点が分からなければ、保有を続けるべきか売却すべきかの判断ができません。

そのうえで、保有継続と売却のそれぞれについて、今後10年間のキャッシュフローを比較します。持ち出しが続いても残債が減っていくのであれば、保有継続が合理的な場合もあります。逆に、修繕積立金の大幅な引上げが控えているのであれば、早期の売却が有利な場合もあります。

いずれの判断も、現在価値という共通の物差しがなければ下せません。

まとめ

ワンルームマンション投資が良いか悪いかは、一律に論じられるものではありません。判断を分けるのは、その価格が収益に見合っているかという一点です。

要点を振り返ります。

• 販売資料の表面利回りは経費を考慮していないため、管理費・修繕積立金・賃貸管理料・固定資産税・空室損失を差し引いたNOI利回りで見ると1パーセントポイント以上低くなる。
• 新築の販売価格には広告宣伝費と販売会社の利益が含まれており、この新築プレミアムは引渡しと同時に中古市場では評価されないため、販売価格と収益価格に3割前後の乖離が生じ得る。
• 投資の成否は保有中の収支ではなく出口価格で決まるため、10年後の想定NOIと還元利回りから売却価格を試算し、その時点のローン残債と比較する必要がある。
• 「節税」「家賃保証」「生命保険代わり」というセールストークには、それぞれ土地取得に係る負債利子の損益通算除外、借地借家法第32条による賃料減額請求、掛け捨て保険とのコスト比較という検証すべき論点がある。
• 前提を変えれば結論も変わるため、単一のシナリオではなく複数の前提で試算し、中古売買事例・近隣募集賃料・長期修繕計画・返済予定表という4つの数字を自分で確認することが不可欠である。

これから投資用ワンルームの購入を検討されている方、営業担当者の説明に違和感を覚えている方、そしてすでに保有していて今後の方針に迷っている方へ。必要なのは、その物件の収益力から導かれる価格を知ることです。

私たち鑑定士は、収益還元の手法に基づき、その物件の価値を根拠とともにお示しします。契約書に署名する前に、投資用不動産の適正価値の把握に、ぜひ不動産鑑定をご活用ください。初回の無料相談も承っております。